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Im zweiten Jahr der Zinswende wird ein besonderer Fokus auf den Immobilienmärkten liegen. Derzeit verzeichnen wir hier zwei unterschiedliche Entwicklungen: Zum Einen führen die gestiegenen Eigen- und Fremdkapitalkosten zu höheren Verzinsungsanforderungen bei Investitionen, sprich, Kaufpreise sinken und Bestandsbewertungen geraten unter Druck. Hier wird das Wetter unbeständig. Zum Anderen zeigen sich die Mietmärkte robust, sowohl in den gewerblichen als auch in den wohnwirtschaftlichen Sektoren. Das stärkt den Cashflow und sichert eine stabile Ausschüttung. Auf dieser Seite scheint die Sonne.

Investoren, deren Renditeanspruch an Immobilien auf stabilen Spreads gegenüber beispielsweise Staatsanleihen beruht, geben den jüngsten Zinsanstieg von über 200 Basispunkten direkt an den Markt weiter. Fremdkapitalseitig ist der Anstieg noch höher, die Einstände für langfristige Festzinsdarlehen sind um über 300 Basispunkte nach oben geklettert. Beide Effekte führen zu deutlich veränderten Preisvorstellungen auf Käuferseite. Wie lange der zu beobachtende Anpassungsprozess – also die Bereitschaft der Verkäuferseite, die geänderten Preise zu akzeptieren – andauert, wird sich zeigen.

Interessant ist der parallele Blick auf die Mietmärkte. Die Neubauaktivitäten im Bürosegment waren in den vergangenen Jahren diszipliniert, die Leerstandsquoten speziell in zentralen Innenstadtlagen entsprechend niedrig. Gleichzeitig blieb die Nachfrage nach modernen Büroflächen hoch, was zu steigenden Mieten führte. Wir beobachten dabei eine stärkere Fokussierung auf qualitativ hochwertige Gebäude in zentralen Innenstadtlagen, Büros in Nebenlagen sehen wir skeptisch. Die Nutzernachfrage nach modernen Logistikflächen ist ungebrochen hoch. In der Konsequenz steigen auch hier die Mieten. Wir denken, dass diese Trends anhalten.

Im Wohnsegment ist die Balance zwischen Flächenangebot und -nachfrage seit Jahren aus den Fugen geraten. Wir erwarten aufgrund des weiter schwachen Neubaus und den demografischen Wanderungsbewegungen über Jahre hinweg angespannte Märkte in den großen Ballungsgebieten.

Fazit

Die kapitalmarktbedingte Korrektur von Ankaufspreisen und Bestandsbewertungen kann ein Investor nicht beeinflussen. Hier gilt es, über Neuinvestitionen aktiv zu agieren. Andererseits unterstützt die positive Situation an den Mietmärkten aber die Strategien jener Investoren, deren Konzepte auf langfristig stabile Ausschüttungen abzielen.

Ernst Rauch, Chief Climate and Geo Scientist der Munich Re Group, und Frank Becker, Geschäftsführer Institutional Clients der MEAG, sprechen über Erdbeben, Klimaveränderungen und verwandte Themen, die uns bewegen und berühren.
 

FB: Herr Rauch, die Munich Re ist eine der führenden Adressen weltweit bei der Einschätzung von Klima- und Georisiken. Was ging in Ihnen vor, als Sie von den schweren Erdbeben in der Türkei und in Syrien erfuhren?

ER: Zunächst einmal war ich, wie wir alle, geschockt vom Ausmaß der Katastrophe und dem damit verbundenen unermesslichen menschlichen Leid. Die Opferzahlen sind dramatisch hoch, viele Häuser und Infrastrukturen zerstört und es wird lange dauern, bis die betroffenen Menschen wieder ein normales Leben werden führen können.

FB: Man liest, dass diese Region sehr gefährdet ist und die Experten schon länger vor einem Beben gewarnt haben. Ist ein solches Ereignis vorhersagbar?

ER: Tatsächlich sind die gefährdeten Zonen weltweit gut dokumentiert. Die aktuelle Erdbebenregion in der Türkei und in Syrien gehört ebenso dazu, wie das wohl bekannteste Gebiet, die San Andreas-Verwerfung vor Kalifornien. Auf Basis geologischen Wissens können zwar statistische Prognosen über die Wahrscheinlichkeit von Erdbeben in verschiedenen Regionen erstellt werden, konkrete Vorhersagen hinsichtlich des genauen Orts, der Zeit und der Stärke sind jedoch nicht möglich.

FB: Wir müssen diese Ereignisse also hinnehmen?

ER: Nein, wir können im Vorfeld eine ganze Menge tun. Zunächst einmal sind an dieser Stelle Vorkehrungen wie entsprechende Bauvorschriften und deren Umsetzung, aber auch Notfallpläne zu nennen. Gefordert sind dabei sowohl die öffentliche Verwaltung, als auch die meist privaten Baufirmen und Bauträger. Aus Sicht der Finanzwirtschaft sollte ein geeignetes ex ante Risikomanagement im Fokus stehen.

FB: Fällt der Klimawandel in die Kategorie der Naturkatastrophenrisiken?

ER: Der Klimawandel führt zu einem so genannten Änderungsrisiko. Das heißt, das Auftreten von wetterbedingten Risiken wie Überschwemmungen oder Dürren lässt sich nicht mehr anhand historischer Daten statistisch abschätzen. Der Klimawandel verändert die Wahrscheinlichkeiten für extreme Wetterereignisse. Das ist ein zentraler Unterschied gegenüber den typischerweise in langen Zeiträumen stabilen Statistiken von Erdbeben. Für das Klima-Risikomanagement führt das zu einer fortlaufend notwendigen Anpassung von Annahmen für zugrunde liegende Schadenszenarien. Die Modelle dazu sind sehr komplex – hier braucht es ein umfassendes und permanent aktualisiertes Fachwissen.

FB: Die Munich Re ist für ihre hohe Kompetenz bei der Erfassung und Bewertung von Natur- und Klimarisiken bekannt. Sie verfügt über einen einzigartigen Datenbestand, den auch wir im Rahmen unserer Due Diligence nutzen. Stellen entsprechende Risikomodelle heute ein unverzichtbares Werkzeug dar?

ER: Nehmen wir einmal das Beispiel einer Immobilie, die Sie kaufen möchten. Natürlich stehen zuerst die rein ökonomischen Kennzahlen einer Transaktion im Vordergrund. Diese basieren typischer Weise auf Berechnungen, die jeder potenzielle Erwerber anstellen kann. Interessant wird es, wenn Sie auf Basis eigener Daten und Schaden-Simulationsmodelle auch Klima- und Naturkatastrophenrisiken im Zeitverlauf einschätzen und bepreisen können. Unsere Systeme können Gefährdungswerte für einzelne Grundstücke erzeugen, die eine Vielzahl von Naturereignissen, wie Erdbeben, Überschwemmungen, Waldbrände, aber auch die konkreten Folgen des Klimawandels, also die Veränderung dieser Risiken über Zeit, einbeziehen. Anders ausgedrückt: Wir quantifizieren die Schadenerwartung von Naturrisken.

FB: Seitens der Politik werden enorme Anstrengungen unternommen, den Klimawandel durch den Umbau von Infrastruktur und die Förderung neuer Technologien zu begrenzen. Hierfür wird viel Kapital benötigt.

ER: Für Anleger werden sich Opportunitäten ergeben, interessante Renditen mit gesellschaftlichem Nutzen zu verbinden. Neue Technologien und Geschäftsmodelle – beispielsweise emissionsfreie Antriebssysteme oder die Energiespeicherung – benötigen viel Eigen- und Fremdkapital, das von privaten Investoren bereitgestellt werden muss. Neben den positiven Effekten zur Erreichung der Klimaziele stiften derartige Initiativen aber auch gesamtwirtschaftlichen Nutzen. Neue Technologien erzeugen Wettbewerbsvorteile und sichern nicht nur die Renditen der Investoren, sondern langfristig auch den Standort Deutschland.

FB: Werden Politik, Innovationskraft und Markt es richten?

ER: Ja, wenn unter dem Begriff Markt nicht nur kurzfristiges Handeln verstanden wird. Menschgemachte Schädigungen von Umwelt und Natur werden nur in wenigen Fällen bepreist und sanktioniert. Das Phänomen von Kosten, die sich nicht auf den Verursacher, sondern auf unbeteiligte Dritte auswirken, ist unter dem Begriff Externalität gut bekannt. Die Fassade eines Hauses an einer stark befahrenen Straße muss häufiger renoviert werden als ein abgelegenes Gebäude. Entsprechende Kosten schlagen sich im Wert nieder, ohne dass es einen Ausgleich zwischen den kollektiven Verursachern des Schadens und dem privaten Eigentümer gibt. In größerem Maßstab gilt dies für eine Vielzahl technischer Innovationen im Umweltbereich, deren Rentabilitätsschwelle zu hoch liegt, weil es keinen Ausgleichsmechanismus für die Kosten gibt, die durch die Gesellschaft insgesamt getragen werden. Hier gibt es noch großen Handlungsbedarf.